[概要] 中国的房地产价格否不存在泡沫是近年来大家持续注目的一个话题，而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格否不存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中，笔者综合前人的研究成果，利用改良的CAPM模型，设计出有了辨别房地产行业价格泡沫的模型，期望能抛砖引玉，引发涉及研究者的推崇。

　　[关键词] 房地产 房地产泡沫 CAPM模型 　　 　　近年来，中国房地产价格持续上升，尤其是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为颇，各城市房价全线下跌至高位。虽然目前中国的房价增长速度上升，甚至有些地区的房价经常出现上调，但整体仍保持高水平，使得不少购房者望房兴叹。

据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日公布的调查结果，今年6月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比下跌8.2%，涨幅比5月较低1个百分点；环比价格与上月持平。同时，中国的CPI持续上升，屡屡刷新新纪录，瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份作出预测，2008年中国CPI或将超过7%。如此之低的CPI，如此低的房价，早已引发了人们的广泛注目。不少业内人士明确指出，中国的房地产不存在泡沫。

　　一、房地产泡沫的概念 　　所谓泡沫所指的是一种资产在一个倒数的交易过程中急剧涨价，价格相当严重背离价值，在这时的经济中充满著了并无法体现物质财富的货币泡沫。资产价格在下跌到难以承受的程度时，必定不会再次发生下跌，好像气泡幻灭，经济开始由兴旺改向衰落，人称“泡沫经济”。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引发的房地产价格与使用价值相当严重背离，市场价格瓦解了实际使用者承托的情况。最先可考据的房地产泡沫是发生于1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引起了华尔街股市大瓦解，并最后造成了以美国派的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始累积，到90年代初期裂痕的日本地价泡沫，是历史上影响时间最久的房地产泡沫，从1991年地价泡沫幻灭到现在，日本经济一直没走进不景气的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面对着相近的严峻形势。

　　二、房地产泡沫的特征以及判断 　　房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具备陡峭升至陡降的特点，振幅较小;(3)房地产泡沫不具备连续性，没平稳的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机不道德，货币供应量在房地产经济系统中短期内急遽减少导致的。　　房地产泡沫的判断并无定论，在任一特定的时点上精确判断房地产的泡沫程度实质上十分艰难。

中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞指出，一般一国的房地产价格否不存在泡沫可以从以下指标或状况辨别： 　　1.房价展现出：售价畸高，全面加剧，实际租金上升。而在当前的中国房地产市场，不存在下列问题:(1)房屋的出售价格过低：房价收益比是展现出房地产价格强弱的基本指标。过高房价收益比意味著房地产价格瓦解市场需求基础。

国际上适合的房价收益比一般在1∶2～6之间，我国平均值房价收益近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过慢：房地产价格持续急遽上升是房地产泡沫的最重要展现出，合理的出售价格快速增长不不应低于农村居民收益的快速增长，否则这个快速增长将不有可能长年持续，而在中国这个情况不容乐观。

(3)实际租金暴跌：2006年～2007年，房屋的出租价格增长率为1.8%，近高于城市居民消费价格11.2%快速增长，指出房屋的实际出租价格在很快上升。上述现象中国的房地产市场在房价方面展现出为泡沫。　　2.市场需求展现出：房屋销售急遽快速增长，抵押贷款大幅度减少，国内外资金大量转入。在中国目前的房地产市场，不存在如下问题:(1)房屋销售额超常快速增长：房屋销售额增长率不应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度快速增长，过低的快速增长意味著不存在现实市场需求以外的投资市场需求。

近年来，由于对房地产短路预期，房屋销售额增长率超过42%～56%，高达社会消费品零售总额增长率25～27.5个百分点。这指出房地产销售市场不存在着大量的投机市场需求。

(2)抵押贷款爆炸性快速增长：房地产现实市场需求依赖家庭收入的快速增长，房地产投机市场需求收缩主要依赖住房抵押贷款的快速增长。因此，住房抵押贷款快速增长与家庭农村居民收益快速增长比，从市场需求的角度体现房地产泡沫的发展程度，指标值越大，解释投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速快速增长，已显著多达个人农村居民收益的快速增长。(3)国际热钱与民间游资大量流向：目前国际游资以各种隐密的方式大量转入中国，并投资房地产，造就投机市场需求。

据有关专家估算：目前我国大约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差大约1000亿美元，外商必要投资大约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流向到房地产市场领域。上述现象解释中国的房地产市场在市场需求方面展现出为泡沫。

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